Keine Maklerprovision bei zu hohem Preisnachlass

 BGH 6.2.2014, III ZR 131/13

Die Annahme, bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden werde stets der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen Maklergeschäfts erreicht und es verstoße daher gegen Treu und Glauben, wenn der Maklerkunde sich auf eine fehlende Kongruenz berufe, steht in Widerspruch zur BGH-Rechtsprechung. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist sie regelmäßig aber zu verneinen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Immobilienmaklerin. Sie hatte Anfang Dezember 2010 per E-Mail bei der beklagten Unternehmensgruppe angefragt, ob diese Interesse an der Benennung einer Gewerbeimmobilie habe. Nachdem die Beklagte dies bejaht hatte, benannte die Klägerin ihr per Fax die Immobilie der Verkäuferin zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. €. Zugleich übersandte sie ihre AGB, in denen u.a. ausgeführt war, dass der beim Erstkontakt genannte Provisionsanspruch von 3 % zzgl. Mehrwertsteuer auch entstehe, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen werde, die vom Angebot abwichen, oder wenn im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen, Ergänzungen zustande kämen bzw. ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen werde.

Im Juli 2011 erwarb die Tochtergesellschaft der Beklagten die Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000 €. Dennoch stellte die Klägerin der Beklagten eine Käufercourtage von rund 18.742 € in Rechnung. Die Beklagte war jedoch der Auffassung, dass wegen der großen Preisabweichung die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen und des zustande gekommenen Kaufvertrags nicht mehr gegeben sei.

Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr im vollen Umfang statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil des OLG auf und wies die Berufung der Klägerin zurück.

Gründe:
Mangels Kongruenz zwischen dem abgeschlossenen und dem nachgewiesenen Kaufvertrag stand der Klägerin kein Maklerlohnanspruch zu.

Nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Die Annahme des Berufungsgerichtes, bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden werde stets der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen Maklergeschäfts erreicht und es verstoße daher gegen Treu und Glauben, wenn der Maklerkunde sich auf eine fehlende Kongruenz berufe, stand insofern in Widerspruch zur BGH-Rechtsprechung, von der abzuweichen kein Grund ersichtlich war (BGH-Urt. v. 13.12.2007, Az.: III ZR 163/07).

Entscheidend ist danach, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Dabei ist kein allzu strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen demnach die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen – wie hier – von mehr als 50 % ist sie regelmäßig aber zu verneinen.

Soweit das Berufungsgericht meinte, die Beklagte verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf diese Inkongruenz berufe, weil sie mit niedrigerem Mitteleinsatz den gewünschten wirtschaftlichen Erfolg erreicht habe, so hatte das Gericht den von ihm selbst festgestellten tatsächlichen Umständen für die Kaufpreisreduzierung nicht die Bedeutung beigemessen, die ihnen zukamen. Wenn ein Grundstück mit wesentlich wertbildender Bebauung angeboten wird und der Kaufvertrag sich wirtschaftlich gesehen nur auf ein unbebautes Grundstück bezieht und deshalb der Kaufpreis wie im vorliegenden Fall weniger als 50 % des vom Makler erbrachten Nachweises beträgt, kann der abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zu dem vom Makler nachgewiesenen möglichen Grundstücksgeschäft angesehen werden.

Quelle: BGH online