BGH 3.8.2011, XII ZR 205/09
Begriff \“Center-Management\“ im formularmäßigen Gewerberaummietvertrag ist nicht transparent

Eine formularmäßig vereinbarte Klausel in Gewerberaummietverträgen, die den Mietern von Ladenlokalen in Einkaufszentren als Nebenkosten der Einkaufszentren zusätzlich zu den Kosten der \“Verwaltung\“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des \“Center-Managements\“ gesondert auferlegt, ist nicht transparent und daher unwirksam. Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen.

Der Sachverhalt:
Die Parteien hatten im Jahr 1993 einen formularmäßigen Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladenlokal abgeschlossen. Die klagende Vermieterin verlangte im Jahr 2007 eine Betriebskostennachzahlung für das Wirtschaftsjahr 2006 i.H.v. 15.962 €. Die Parteien stritten fortan darüber, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Einkaufszentrums entfallenden Nebenkosten wirksam anteilig auf die Mieterin umgelegt waren. Die insoweit strittige Vertragsklausel (§ 8/II) lautete wie folgt:

\“Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen.\“ Vornehmlich sind dies die Kosten für (auszugsweise):

h) Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung
r) Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume

LG und OLG wiesen die Klage ab. Die Revision der Klägerin vor dem BGH blieb erfolglos.

Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf eine Betriebskostennachzahlung für das Wirtschaftsjahr 2006.

Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass AGB wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners. Dem genügte zwar die Klausel h), soweit sie die Verwaltungskosten betraf. Denn der Senat hatte bereits mit Urteil v. 4.5.2011 (Az.: XII ZR 112/09) entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der \“Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung\“ nicht gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verstößt.

Allerdings waren die unter der Position Centermanagement abgerechneten Kosten nicht umlagefähig. Denn der Begriff des Centermanagements oder \“Center-Manager\“, wie im Vertrag aufgeführt, war nicht ausreichend bestimmt. Es fehlte an ausreichender Transparenz, da es ist nicht ersichtlich war, welche Kosten hier einbezogen werden sollten oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollten. Gerade weil die Klägerin daneben unter Buchstabe h) auch \“Kosten für Verwaltung\“ und unter Buchstabe r) fernerhin \“Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume\“ verlangte, war nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff \“Center-Manager\“ anfielen.

Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln. Auch die mehrjährige unbeanstandete Begleichung der u.a. die Position \“Center-Manager\“ enthaltenen Betriebskostenabrechnung begründete hier keine gesonderte, außerhalb des Mietvertrages stehende Vereinbarung einer Umlageregelung