Eine vom Mieter eingebaute Einbauküche wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt

BGH 18.10.2018, VIII ZR 52/18
Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte zu 2) ist seit dem Tod des während des Revisionsverfahrens verstorbenen Beklagten zu 1) alleinige Mieterin einer im Jahr 2004 angemieteten Wohnung der Kläger in Berlin. Die 77 qm große Wohnung befindet sich in einem 1976 errichteten Mehrfamilienhaus in mittlerer Wohnlage. Die bei Übergabe der Wohnung an die Beklagten vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung der Kläger wenige Wochen nach dem Einzug der Beklagten durch eine auf deren Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn der Kläger verkaufte im Anschluss die ausgebaute Kücheneinrichtung.
Mit Schreiben vom 21.10.2015 baten die Kläger die Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 € auf 716,20 € mit Wirkung zum 1.1.2016. Sie vertraten dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei u.a. deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Beklagten kamen dem Zustimmungsbegehren nicht nach. Mit der Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung in Anspruch.
Das AG gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagten, der Erhöhung der mtl. Bruttokaltmiete von bisher 622,78 € auf lediglich 671,55 € mit Wirkung ab dem 1.1.2016 zuzustimmen; im Übrigen wies es die Klage ab, weil es die Einbauküche nicht als Mietgegenstand angesehen hat. Das LG änderte das Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin ab, dass die Beklagten zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 27,72 €, insgesamt also auf 699,27 € verurteilt werden.
Auf die Revision der Beklagten, hob der BGH das Berufungsurteil auf, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, und wies die Berufung der Kläger insgesamt zurück.
Die Gründe:
Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom AG ausgeurteilten Höhe zu. Das LG ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist.
Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete – wie hier – in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Bei diesem Vergleich kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bzgl. einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind. Denn anderenfalls würde der Vermieterseite entgegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel zum Nachteil des Mieters hinausgingen.
Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht. Eine andere Beurteilung ist dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet. Danach handelt es sich hier bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Einbauküche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Die Küche war von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft worden und gerade nicht von den Klägern mitvermietet. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Kläger nicht beteiligt.
Es ist auch unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger bzgl. der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während bzgl. der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Quelle: BGH online