AG München 7.3.2018, 472 C 23258/17

Mietpreis-Check von Immobilienscout24 nicht als Begründung für Mieterhöhungsverlangen geeignet

Die Begründung eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietpreis-Check von Immobilienscout24 erfüllt die formalen Anforderungen an ein solches Schreiben nicht.

Der Sachverhalt:

Der Beklagte ist seit 1.12.2012 Mieter einer Wohnung der Klägerin von rd. 98 m² in München. Die Miete beträgt seit Vertragsbeginn unverändert 1.189,20 € netto kalt. Die Klägerin verlangte mit Schreiben vom 12.6.2017 eine Mieterhöhung. Der Beklagte weigerte sich dem zuzustimmen.

Die Klägerin erhob Klage auf Erhöhung der Kaltmiete ab 1.9.2018 von 1.189,20 € auf 1.367,58 €. Sie ist der Auffassung, dass ihr Mieterhöhungsverlangen der gesetzlichen Form genüge. Da für München keine Mietdatenbank existiere und aufgrund städtebaulicher Verfehlungen auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden könnten, sei sie gezwungen gewesen, für die Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die verlangte Kaltmiete sei überdies auch ortsüblich und angemessen.

Die Klage hatte vor dem AG keine Erfolg. Das Urteil ist nach Zurückweisung der Berufung vom 3.9.2018 rechtskräftig.

Die Gründe:

Der aus dem Internetportal Immobilienscout 24 gewonnene Mietpreis-Check kann nach den gesetzlichen Regelungen nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden. Der Auszug des Mietpreis-Checks vom Internetportal „www.immobilienscout24.de“ wird den gesetzlichen Anforderungen n in mehreren Punkten nicht gerecht.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Der Mietpreis-Check ist jedoch mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Allein aus diesem Grund ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

Zudem handelt es sich bei dem Internetportal „www.immobilienscout24.de“ um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handelt, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal wertet daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite, die höher ausfallen, aus. Darüber hinaus steht auch nicht fest, dass die Mietverträge tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht gegen die formelle Wirksamkeit des Begründungsmittels.

Schließlich bildet der Mietpreis-Check nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie gesetzlich vorgesehen, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten vier Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich ist.

Quelle: AG München PM Nr. 85/2018 vom 19.10.2018