Vermüllung der Mietwohnung kann zur fristlosen Kündigung berechtigen

AG München 18.7.2018, 416 C 5897/18
Es gibt kein Recht auf Unordnung. Die starke Vermüllung einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen die betroffene Wohnung so verwahrlost ist, dass bereits Substanzschäden (hier z.B. Schimmelschäden und Wasserflecken an der Decke der darunterliegenden Wohnung) eingetreten sind.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist seit November 1996 Mieterin einer Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung von ca. 60 qm der Klägerin. Zuletzt zahlte sie eine Miete von 841 € monatlich kalt. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt (Teppichresten usw.) knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen. Im Türbereich des Schlafzimmers häuften sich Papier und Müll auf dem Boden. Es befand sich so viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte.
An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt. Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf. Der Parkettfußboden war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke.
Am Folgetag erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie war der Ansicht, dass eine Fortsetzung des Mietvertrages nicht zumutbar sei. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört. Die Beklagte war der Auffassung, dass sie ein gutes Recht auf Unordnung habe. Es handele sich um Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung und nur um einen vorübergehenden Zustand. Allerdings habe sie das Ausmaß des Aufräumens unterschätzt. Für den Wasserfleck in der Küche habe sie bereits die Haftung übernommen. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt.
Das AG gab der Räumungsklage vollumfänglich statt. Allerdings hat die Beklagte Berufung gegen das Urteil eingelegt.
Die Gründe:
Die Berechtigung zur fristlosen Kündigung hält im vorliegenden Fall der vorzunehmenden Interessenabwägung stand.
Zwar war zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelte und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sich als sehr schwierig darstellen wird. Es ist zudem sehr zweifelhaft, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen. Zu Lasten der Beklagten spricht allerdings die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit sowie die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern.
Außerdem spielt die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung eine wichtige Rolle. So hat die Beklagte bisher jeglichen Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen verweigert. Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermietern im Raum. Letztlich hat die Beklagte die Klägerpartei im Laufe des Verfahrens mit Vorwürfen beleidigenden Charakters überzogen. So wirft sie der Klägerin unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.
Eine Räumungsfrist ist der Beklagten angesichts der ohnehin seit der Kündigung verstrichenen Zeit nicht einzuräumen. Sie verfügt außerdem über ein Ferienhaus als Ersatzwohnraum.

Quelle: AG München Pressemitteilung v. 5.10.2018